전세 계약하는 방법과 전세 계약갱신 청구권 사용후기. (도중에 집주인 바뀜)

이 글은 임차인(세입자) 기준에서 쓰인 글임을 먼저 밝힌다.
오늘 전세계약 갱신 청구권을 사용해서 전세를 연장하고 왔다.
아직 독립경험이 얼마되지 않아서인지 몇 개월 전부터 은근히 긴장되고 신경 쓰이더라..
그래서 인터넷을 많이 뒤져봤는데,
대부분 부동산 중개업자들이 적어놓은 글이라, 내용 자체는 문제될게 없지만.....

세입자 입장에서 1인칭 시점으로 확실한 스토리 라인을 적어놓은 글은 보기 힘들었다.
그래서 내가 직접 쓴다.

전세 계약갱신 청구권 사용방법과 주의사항 완벽정리.
우선 주의사항부터 알아보고 가도록 하자.
이런 기본적인걸 알아두고 가지 않으면 전세금을 몽땅 날려버릴 수 있으니말이다.

참고로 나는 첫 전세 계약시 집주인이 중간에 바뀐 경험이 있다.

집주인이 바뀌면 뭔가 복잡하게 달라질 거 같은데 걱정하지말자.
주택임대법 3조 4항에 따라 임대인의 모든 권리와 책임이 바뀐 집주인에게 넘어갔기 때문에
계약서를 새로 쓸 필요도, 달라질 것도 없다.
전세를 처음 계약하거나,
전세계약을 연장하거나,
집주인이 바뀌었을 때 전세계약을 갱신하거나. 모두 공통되는 사항부터 간다.

1. 근저당 설정 확인.

우리에겐 너무 익숙하지 않은 경제용어다.
한마디로 집주인이 이 물건으로 얼마나 많은 빚을 지고 있는지에 대한 것.
예를 들어 집주인이 당신의 전세금으로 주식이나 도박을 하다가 망하게 됐다.
그럼 집주인은 빚을 갚기 위해 담보로 잡힌 집을 경매로 넘기는데, 이걸 판 돈으로 빚을 갚게 될 것이다.
근데 집주인이 당신에게만 빚진게 아니라면?
근저당은 집주인이 돈을 갚아야 할 사람들의 우선순위를 이야기한다.
당신이 1순위라면 문제될게 없지만, 만약에 당신이 10등으로 돈을 받게 된다면?
이럴 경우 집주인은 그냥 깜빵에 가고 당신은 돈을 받을 수 없게 된다.
고로 근저당 확인은 매우 중요한 사항이다.
http://www.iros.go.kr/

대법원 인터넷등기소

근저당은 인터넷으로 1,000원정도면 열람할 수 있으며, 부동산중개인은 무료로 확인할 수 있다.
따라서 전세계약을 처음으로 한다면 반드시 돈을 들여서 확인을 하고, 계약당일에도 중개인을 통한 재확인이 필수다.
우리는 집주인의 금전적인 문제가 생겼을 때 1순위로 받는 방법을 찾아야만 한다.

2. 집주인이 주소를 잠깐이라도 바꿔달라고 하면 절대 해주지 마라.

이 부분은 매우 짧게 정리하고 간다.

제목 그대로 절대로 하지마라.

여러가지 상황에 따라 그럴듯한 이유가 있을 수 있지만 그냥 하지마라.
차라리 이 집을 포기하고 다른 집을 들어가더라도 절대로 하지마라.
그런 번거로울 일을 내가 해줄 필요도 없을뿐더러,
그렇게 해주면 경매에 물건이 나갔을때 내 근저당권이 후순위로 밀린다.

근저당권 새치기 하는 것을 도와주는 것과 같다.

맛집가서 웨이팅 하고 있는데 누군가 잠깐 '내가 대신 봐줄테니 화장실 좀 다녀와'란 것과 같다.
그렇게 화장실을 다녀오면 당신 자리는 그 사람에게 뺏겨있을 것이다.
법적으로 당신이 그 자리를 넘겨주기로 했다는 뜻으로 본다.
그냥 절.대.로 해주지마라.

3. 주택 보증보험을 가입하자.

사실상 이 글의 핵심이다.
이거 하나면 사실상 사기를 당할 가능성은 0%에 가깝게 된다.
여러가지 상황에 따라 무적까지는 아니지만.. 대부분의 경우에 그렇다는거다.
이게 바로 위에서 말한 파산한 집주인에게 1순위로 돈을 받을 수 있는 방법이라고 보면 된다.

이건 정말이지. 무.조.건 해야하는 부분이라고 생각한다.

당신이 부동산 계약에 경험이 없거나 걱정이 많다면 더더욱.
나는 이렇게 얘기했지만, 사실 보증보험을 안드는 사람들이 훨씬 많다.
아무래도 '보험'을 드는 것이기 때문에 지출이 다소 늘어나기 때문이다.
보증보험은 입주일 기준으로 1년 이내로만 가입하면 되기 때문에 살고 있는 중간에도 할 수 있다.
하지만 나는 시작 단계에서부터 이것을 하길 추천한다.
왜냐?

보험사가 지들이 돈 떼일 걱정 있는 집에는 보험 안들어준다.

... 믿음직 스럽지 않은가..??
원래 은행도 돈 떼일 것 같은 사람한테는 돈 안빌려준다.
중간에 하려다가 거절 당하는 경우가 생길 수도 있으니 기왕이면 계약 전에 미리 하자.
2022년 현재, 대한민국의 주택보증 보험사는 3곳이 있다.

대한민국 주택 보증보험 3사.

HUG: 도시형 생활주택은 가입 불가능.

HF, SGI: 모든 주거형태 가입가능. 주거용 오피스텔은 '주거용'이란걸 계약서에 명시해야함.

나도 모든걸 꿰고 있는 것은 아니기에 아는데로 얘기하자면..

HUG주택도시보증공사 -> HF한국주택금융공사 -> SGI 서울보증 (민간)

순으로 보증보험사의 신뢰도가 높은 편이라 생각해도 좋다.

주택보증 보험 3사 보험요율표.

보험요율표를 보고 있으면 정신이 대략 멍해진다.
2022년도 기준, 대략 1년마다 1억원당 20만원정도를 생각하면 되는걸로 판단된다.
주택의 가격이나 형태, 당신의 신용등급에 따라 달라지기 때문에 정확한 건 본인이 계산해봐야한다.
전화를 하거나 직접 방문해서 물어보는게 가장 확실한 방법.
참고로, 빌라나 일반 주택에서는 보증보험이 적용이 잘 안될 수 있다.
고로 '가능하다면' 주거지를 아파트로 알아보자.
그리고 깨알 꿀팁.
빌라는 전세로 들어가지마라. 무조건 월세다.
왜냐고? 그냥 묻지마라.
혹시나 당신이 빌라 전세를 하려던 사람이라면 내가 당신 살려준거다.
이유가 듣고싶다면 이건 그냥 본인이 공부해라. 난 정답만 알려준거다.
(※참고로 빌라 전세를 하면 위험한 이유에 대해 글을 쓰는 중이므로 완성시 본문에 링크첨부 하겠다.)

4. 집주인과의 전세계약 진행.

1, 2, 3을 읽었다면 전세계약에 대한 기본정보는 거의 마스터 했다고 보면 된다.
위에서 언급했던 부분이지만 전세계약을 처음하거나, 연장하거나, 계약갱신 청구권을 사용하거나.
집주인과의 계약을 하는 부분은 거의 다른점 없이 동일하다.
아래의 준비물들만 챙겨가도록 하자.

[전세계약 준비물]

- 신분증 (주민등록증, 운전면허증, 여권 등)
- 주민등록등본 (본인)
- 도장 or 인감
- 공인중개사 비용 (첫 계약일 경우엔 약 30~50만원, 연장시에는 5만원 전후)
- 전세계약서 원본 (첫 계약일 경우엔 이건 그날 작성할꺼라 없는게 정상)

전세계약서는 당신이 전세대출을 받았을 경우, 원본은 은행에서 갖고 있다.
이전에 대출을 받은 사람이라면 은행에서 미리 계약서 원본을 받아놓도록 하자.
...
자, 이제 계약서 진행을 하면 거의 끝난다.
..
.....

근데 솔직히 당신이 할 건 없다.
보통 전세계약서에 들어가는 내용은 획일화 되어있기 때문이다.

나머지는 부동산 중개인이 얼마나 성실하고 친절한지에 따라 분위기만 달라질 뿐.
내 경우엔 친절하고 좋으신 분이었기에 편한 분위기에서 진행됐다.
모르는게 있다면 바로바로 그 자리에서 물어보도록 하자.
중개인의 설명을 잘 듣고 내용을 잘 읽어보고 도장을 찍으면 끝.
왜 이렇게 쉽게 얘기하냐구..?

'나는 주택보증보험 가입했으니까'

보증 보험에 가입이 됐다 = 문제 될게 없는 매물 + 문제되도 보험금 청구가능

당신이 보증보험료를 내기 아깝거나 선택할 수 없는 상황이라면....
내가 말한 정보들을 활용하여 직접 근저당을 확인하고, 내가 알려준 내용들을 바탕으로 계약서를 꼼꼼하게 쓰면 된다.
사실 대한민국에서 전세계약으로 사기 당하는 사람이 얼마나 되겠는가...?

그렇지만 사기 당하면 그건 오롯이 당신 책임이다.

...
계약서는 위에 설명처럼 간단히 작성하면 되고..
당신이 계약을 연장하거나, 계약갱신 청구권을 사용할 경우.
이것에 대한 내용만 특약으로 한줄 들어가면 된다.

전세계약 단순연장: 금액 변동에 따른 차액을 언제까지 넣기로 한다~
전세계약 갱신청구권: 이 계약은 계약갱신 청구에 따른 계약 연장이다.

첫 연장때는 집주인이 갱신청구권을 요구할 확률이 높다고 보인다.
전세금을 올려받을 생각이 없다면 애초에 계약서를 다시 쓸 일이 없으니까..
계약서를 다시 쓸 경우 전세금 변동에 대한 저런 문구 한줄만 들어가면 끝이다.

5. 확정일자 받기.

계약서를 다 썼다면, 이제 확정일자를 받기 위해 동사무소로 이동하자.
확정일자란, 내가 이 집에 거주하는 것을 국가에 신고하는거라고 생각하면 된다.
보통 동사무소에서 금방 처리해준다.
온라인으로도 된다곤하는데... 정 어쩔 수 없는 경우에만 사용하는걸 권장한다.
이건 나도 안해봐서 모르고, 솔직히 하고싶지도 않다.
그리고 2022년도부터는 확정일자와 주택 임대차 신고를 같이하게 됐다.
주택 임대차 신고는 임대인(집주인), 임차인(세입자) 둘 중 아무나 해도 되는데,
어차피 확정일자 받으러 동사무소 가는 길이니 당신이 직접 해주는 편이 좋다.
안할 경우엔 임대인, 임차인 전부 100만원의 벌금이 부과되니 그냥 하자.
동사무소에서 따로 돈을 받지도 않더라.
아마 부동산 중개인이 확정일자와 임대차 신고에 대한 인증샷을 보내달라고 할꺼다. (모르고 넘어가면 양쪽 모두 100만원 물 수도 있으니까)
그러므로 휴대폰으로 확인사항을 전달하면서 진짜 끝.
...

[마지막으로 드리고 싶은 말]

이렇게 전세계약하는 방법과 계약갱신 청구권 사용방법에 대해서 내가 가진 정보를 풀어봤다.
뭔가 공격적인 부분도 많고 쉽사리 쓴 것 같은데 그럴 의도는 없었으니 불쾌하게 생각하지 않기를..
만약 그럴 생각이었다면, 이 글 하나를 며칠에 걸쳐 몇 시간이나 투자해서 쓸리 없다..
단지, 개인 블로거로서 내 진심어린 조언이 당신에게 닿기를 바랄뿐..
마지막에 와서 맥 빠지는 말이지만 전세 보증보험은 반드시 들 필요는 없다.
나는 이제 지식과 경험이 쌓여서 다음에는 안할 수도 있기 때문이다.
하지만 당신의 전세계약이 처음 일 경우에는 강력추천하고 싶다.
갱신청구권 덕분에 4년의 거주가 보장되는데, 4년동안의 스트레스를 크게 줄일 수 있기 때문이다.
사실 직접 경험해보면 간단한 일이지만, 워낙 큰 돈이 오가는 일이다보니 긴장되는게 정상인듯하다.
정보가 너무 많은 인터넷의 바다에서 이 글이 당신에게 도움이 되었길 바라며 마친다.

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